공유물 보존행위, 다른 공유자 동의 없이 가능한 범위

공유물 보존행위라는 이름을 붙였다고 모든 청구를 공유자 한 사람이 단독으로 할 수 있는 것은 아닙니다. 민법 제265조는 보존행위는 각자가 할 수 있다고 정하지만, 공유물의 현상을 유지하는 조치인지 사용방법을 새로 정하는 관리행위인지 먼저 가려야 합니다. 점유자가 아무 권원 없는 제3자인지, 지분을 가진 다른 공유자인지에 따라서도 인도청구 결론이 달라집니다. 특히 2020년 대법원 전원합의체 판결은 소수지분 공유자 사이의 전부 인도청구에 관한 종전 판례를 변경했습니다. 아래에서는 등기와 지분 확인, 상대방별 구제수단, 방해배제 범위, 청구취지와 집행자료를 순서대로 정리합니다.

공유관계와 보존할 현상을 등기·결의 자료로 확정합니다

부동산등기사항증명서와 폐쇄등기, 상속관계서류, 공유물분할 판결을 확인해 소 제기 시점의 공유자와 지분을 확정합니다. 매매계약만 체결하고 이전등기를 마치지 않은 사람, 명의신탁이나 상속분을 다투는 사람은 지분권 자체가 선결문제가 될 수 있으므로 권리 근거를 생략해서는 안 됩니다.

민법 제263조에 따라 각 공유자는 공유물 전부를 지분 비율로 사용·수익할 수 있습니다. 특정 면적만 자기 소유라고 바로 단정할 수 없고, 공유자 사이의 합의나 관리결정이 있는지 확인해야 합니다. 토지라면 지적도와 현황측량도에 점유 부분, 울타리, 수목과 건물을 표시하십시오.

민법 제265조 본문은 공유물의 관리 사항을 지분 과반수로 결정하도록 하고, 단서는 보존행위를 각 공유자가 할 수 있도록 합니다. 보존행위는 멸실·훼손을 막고 현상을 유지하는 조치로서 보통 다른 공유자에게도 이익이 된다는 점이 단독행사를 허용하는 이유입니다.

임대, 장기간의 독점사용 허용, 시설 설치처럼 이용방법을 정하는 조치는 지분 과반수로 결정하는 관리행위가 될 수 있습니다. 반면 공유물의 본질이나 형태를 중대하게 바꾸거나 처분하는 변경행위는 민법 제264조에 따라 다른 공유자의 동의 없이 할 수 없습니다. 외형상 철거·인도 청구라도 현상 유지·회복인 보존인지, 새 이용관계를 정하는 관리인지, 물건 자체의 변경인지를 청구 결과로 구별해야 합니다.

무권원 제3자에 대한 청구는 점유 근거부터 확인합니다

공유자 아닌 제3자가 아무 권원 없이 공유물을 점유한다면 공유자 한 사람은 공유물 보존행위로서 방해배제나 공유물 전부의 인도를 구할 수 있습니다. 이는 원고가 전부를 단독 소유한다는 뜻이 아니라 모든 공유자를 위하여 위법한 점유를 회수한다는 의미이므로, 인도 뒤에도 다른 공유자의 사용·수익권을 존중해야 합니다.

다만 등기상 제3자라는 이유만으로 무권원 점유자가 되는 것은 아닙니다. 임대차, 사용대차, 지상권, 과반수 지분에 의한 관리결정 또는 다른 공유자의 승낙을 근거로 점유할 수 있습니다. 그 권원이 공유물 전부에 미치는지, 승낙한 공유자의 지분과 권한 범위가 어디까지인지 계약과 결의서로 확인합니다.

건물·울타리·수목이 공유 토지를 침범했다면 철거·수거와 토지인도를 함께 청구할 수 있는지 검토합니다. 지상물 소유자와 실제 점유자가 다르면 철거의무자와 인도의무자를 구분하고, 건물 등기와 건축물대장, 점유 이전 경위를 확인해야 집행할 수 있는 판결을 받을 수 있습니다.

무효인 제3자 명의 등기가 공유권을 방해하는 경우에는 공유자 한 사람이 보존행위로 말소를 청구할 수 있는 범위가 문제 될 수 있습니다. 점유반환과 등기말소는 요건과 피고가 다르므로 하나의 ‘보존행위’ 주장으로 묶지 말고 각 방해 상태와 회복 방법을 청구별로 특정하십시오.

다른 공유자의 독점점유에는 전부 인도 대신 방해배제를 설계합니다

현재 기준 핵심 판례인 대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결은 소수지분 공유자가 협의 없이 전부 또는 일부를 독점 점유하더라도 다른 소수지분 공유자가 보존행위라는 이유로 공유물 인도를 청구할 수는 없다고 판시했습니다. 피고도 자기 지분에 따라 공유물 전부를 사용·수익할 권리가 있기 때문입니다.

그렇다고 독점점유가 허용되는 것은 아닙니다. 과반수 지분의 관리결정이나 합의가 없다면 어느 공유자도 다른 공유자를 배제해 독점할 수 없습니다. 다른 공유자는 자신의 지분권에 기초해 무단 건물·수목·잠금장치 같은 방해물의 제거, 출입·통행 방해 금지와 공동점유를 막는 행위의 예방을 청구할 수 있습니다.

청구취지는 피고의 점유를 원고의 단독점유로 바꾸는 내용이 아니라 공동 사용이 가능한 상태를 만드는 내용이어야 합니다. 철거할 구조물, 열어야 할 출입구, 금지할 방해행위를 도면과 별지로 특정해야 대체집행 또는 간접강제가 가능합니다. 막연히 ‘공유를 방해하지 말라’는 문구만으로는 집행 단계에서 다툼이 생깁니다.

독점 사용으로 이익을 얻은 공유자에게는 다른 공유자의 지분에 해당하는 사용이익 반환 문제가 함께 생길 수 있습니다. 다만 관리합의, 임대수익 배분, 비용 부담과 상계 주장을 반영해 기간별로 계산해야 하며, 부당이득 청구가 곧 공유물 전부의 인도청구를 대신하는 것은 아닙니다.

청구취지와 집행방법을 현장 증거에 맞춰 구체화합니다

현장에서는 점유자를 특정하는 일이 먼저입니다. 주민등록이나 사업자등록만으로 실제 점유를 단정하지 말고 열쇠 관리, 전기·수도 사용, 임대료 지급, 간판, 폐쇄회로 영상과 출입 기록을 모읍니다. 점유가 소송 중 이전될 우려가 있으면 점유이전금지가처분의 필요성도 검토합니다.

원고는 지분 등기, 공유자 사이의 합의·내용증명, 현황사진과 측량도, 방해물 설치 전후 자료를 제출합니다. 피고가 관리결정이나 임대차를 주장하면 결의 당시 지분 과반수, 통지 과정, 기간과 대상 면적을 확인해야 합니다. 집합건물 공용부분이라면 관리단의 권한과 결의 요건도 일반 공유와 따로 살펴야 합니다.

소송에서는 상대방이 제3자인지 공유자인지, 원고가 요구하는 최종 상태가 공동점유인지 단독점유인지 분명히 적습니다. 전원합의체 판결 이후에도 예전 판례 문구만 인용해 다른 소수지분 공유자에게 전부 인도를 구하면 청구가 배척될 수 있으므로 방해배제의 구체적 형태를 예비적으로도 설계해야 합니다.

공유물분할 청구와 보존행위 청구를 함께 검토할 때에는 목표와 시점을 조정합니다. 현 상태를 유지·회복하는 청구와 공유관계를 끝내는 분할 청구는 기능이 다릅니다. 판결 뒤 철거·수거는 대체집행, 출입방해 금지는 간접강제, 금전은 강제집행으로 이어질 수 있으므로 주문별 집행자료까지 준비하십시오.

공유물 보존행위의 단독행사 범위는 조치의 이름이 아니라 공유관계를 유지하는 데 필요한지와 상대방의 권원으로 결정됩니다. 무권원 제3자와 다른 공유자의 점유를 구별하고, 2020년 전원합의체 판결에 따라 인도·방해배제·공동점유 방해금지·사용이익 정산을 나누어 청구해야 합니다.