부실공사 계약 해제 전, 현장을 더 뜯어도 될까?

현장에 화가 난 상태에서 다른 업체부터 불러 철거하면 정작 원래 하자를 보여 줄 자료가 사라질 수 있습니다. 공사가 완성됐는지, 계약서상 해제 사유가 생겼는지, 보수를 요구할 수 있는 상태인지부터 나눠야 합니다. 계약을 끝내더라도 이미 시공된 부분의 대금과 철거비 계산은 남습니다.

공사 진행 단계에 따른 해제 판단

도급계약에서 공사 완성과 하자 있는 완성은 같은 말이 아닙니다. 예정한 마지막 공정까지 마쳤지만 일부가 잘못 시공됐다면 하자 문제로 볼 수 있고, 주요 공정이 남거나 수급인이 일을 중단해 결과물을 인도할 단계가 아니라면 미완성 문제로 볼 여지가 큽니다.

현장 상태	우선 검토할 청구	함께 남는 계산
시공사가 중도에 공사를 멈춤	채무불이행에 따른 해제·손해배상	기성 부분의 가치와 후속 공사비
공사는 마쳤으나 보수 가능한 하자	하자보수 또는 보수비 상당 손해배상	미지급 공사대금과 상계 범위
완성 목적물로 계약 목적 달성이 어려움	목적물 종류에 따른 하자담보 해제 가능성	원상회복과 철거·재시공 비용
완성된 건물·토지 공작물에 하자	민법 제667조의 보수·손해배상 중심	제668조 단서의 해제 제한

현장 표지판의 공정률만 믿지 말고 설계도면, 공정표, 감리일지, 기성검사서와 실제 시공 부위를 대조하세요. 공정률과 하자율은 서로 다른 숫자입니다. 80%를 시공했다는 사실이 그 부분의 품질까지 80% 정상이라는 뜻은 아닙니다.

완성된 건물의 해제 제한

민법 제667조는 완성된 목적물에 하자가 있으면 도급인이 상당한 기간을 정해 보수를 청구할 수 있도록 하고, 하자가 중요하지 않은데 보수에 과다한 비용이 들 때에는 보수청구를 제한합니다. 도급인은 하자보수에 갈음하거나 보수와 함께 손해배상을 청구할 수도 있습니다.

민법 제668조는 하자로 계약 목적을 달성할 수 없을 때 해제를 허용하면서도 완성된 건물이나 그 밖의 토지 공작물에는 그 해제를 인정하지 않는 단서를 둡니다. 따라서 부실공사 계약 해제 사건이 완성된 건물의 하자만을 이유로 한다면, 계약 전체 해제를 당연한 결론으로 적기보다 보수비·재시공비·가치 하락 등 가능한 청구를 먼저 계산해야 합니다.

완성된 건물의 하자라는 이유만으로 공사대금 전액 지급을 곧바로 거절하면 오히려 미지급 대금 분쟁이 커질 수 있습니다. 다른 채무불이행이나 별도의 약정해제 사유가 있는지는 따로 살펴야 합니다.

고치기 전에 무엇을 남겨야 하나?

시공사에 보수를 요청하기 전 누수 위치, 균열 폭, 마감 들뜸을 날짜가 보이도록 촬영하고 감리자나 기술자의 점검 내용을 남기세요. 상대방 입회 없이 곧바로 철거하면 원래 하자의 범위와 보수 방법을 두고 다툼이 생길 수 있습니다.

가령 입주 직후 비가 올 때마다 천장에서 물이 떨어지는 경우라면, 물자국 사진만 모으는 데서 끝내지 않습니다. 강우일, 누수 시작 시각, 배관·방수층 상태, 시공사가 방문해 한 조치, 같은 위치의 재발 여부를 순서대로 기록해야 보수 실패와 확대손해를 설명할 수 있습니다. 긴급 누수 차단과 본격 철거를 구분해 기록하세요.

중단 공사의 기성고 정산

수급인의 책임 있는 사유로 공사가 중단되고 상당한 기간을 정한 이행 요구에도 돌아오지 않는다면 채무불이행에 따른 해제를 검토할 수 있습니다. 계약서에 부도, 장기 공사중단, 시정요구 불응 같은 해제 사유가 적혀 있다면 그 절차와 통지 방식을 함께 따라야 합니다.

다만 건축공사가 상당히 진행돼 철거와 원상회복이 큰 사회적·경제적 손실을 만들고 완성 부분이 도급인에게 이익이 된다면, 대법원은 미완성 부분에 대해서만 계약이 실효되고 도급인이 완성 부분의 보수를 지급하는 관계를 인정합니다. 그 보수는 특별한 사정이 없으면 약정 총공사비에 기성고 비율을 적용해 산정합니다.

계약 해제 뒤 후속 업체 견적이 기존 잔여 공사비보다 높더라도 차액 전부가 곧 손해는 아닙니다. 설계 변경, 물가 변동, 하자 철거, 미시공 완성 비용을 나눠야 기존 시공사의 위반과 연결되는 금액을 계산할 수 있습니다.

해제 통지서의 주요 기재사항

사진은 별첨하고, 통지서 본문에는 계약상 의무와 어긋난 시공을 특정하는 편이 읽기 쉽습니다.

“부실하니 계약을 해제한다”는 한 줄만 보내면 무엇을 언제까지 고쳐야 했는지 다툼이 남습니다. 반대로 계약 목적을 달성할 수 없을 정도의 이행거절이 명백한 상황에서 형식적인 보수 요구만 반복하면 후속 공사가 늦어질 수 있으므로, 상대방 답변과 현장 중단 상태를 함께 봐야 합니다.

후속 견적서와 손해액 산정

후속 견적은 가능한 한 기존 계약의 공종과 같은 단위로 받으세요. 철거비, 하자 보수비, 남은 공사 완성비, 설계 변경분을 한 장에 섞으면 분쟁 때문에 늘어난 금액과 원래 지출했어야 할 금액을 구별하기 어렵습니다. ‘새 업체 총견적’과 ‘기존 시공사 때문에 추가된 비용’은 같은 숫자가 아닙니다.

이미 지급한 공사대금, 기성 부분의 객관적 가치, 보수·철거비, 지체상금, 영업 지연 손해를 별도 행으로 둡니다. 지체상금 약정이 있어도 부실시공으로 생긴 별도 손해가 언제나 그 금액에 포함되는 것은 아니므로 계약 문언을 읽어야 합니다. 대법원도 지체상금과 별도의 손해배상 조항이 있는 사안에서 부실시공 손해가 지체상금에 당연히 제한되지는 않는다고 판단했습니다.

현장을 더 뜯기 전에 사진·감리일지·도면으로 현재 모습을 잠가 두는 일이 출발점입니다. 그 자료에서 완성·미완성과 하자·미시공을 나눈 뒤, 보수비와 기성대금, 남은 공사비를 별도 줄에 적어야 부실공사 계약 해제 통지와 금전 청구가 서로 충돌하지 않습니다.