공사대금미지급, 완공 여부와 추가공사 정산 기준

공사대금미지급 문제는 현장을 떠난 뒤 시작되는 경우가 많습니다. 도급인은 마감이 덜 됐다고 하고, 수급인은 사용승인까지 받았으니 잔금을 달라고 합니다. 같은 현장을 두고도 ‘완공’의 의미부터 엇갈립니다.

청구액부터 적기보다 계약한 공사, 실제 시공, 추가·변경 공사, 이미 받은 돈을 네 묶음으로 나누는 것이 출발점입니다.

견적서가 여러 번 바뀌었거나 현장소장이 메신저로 공정을 추가했다면 최종 계약서를 읽는 것만으로 부족합니다. 공사대금미지급 분쟁은 금액이 만들어진 과정을 복원해야 풀립니다.

공사대금미지급의 계약 범위

민법상 도급은 일을 완성하고 그 결과에 보수를 지급하기로 하는 계약입니다. 계약서, 견적서, 도면과 시방서가 기본이지만 실제 시공 중 승인된 변경도 빠뜨릴 수 없습니다.

계약금액이 부가세 포함인지, 자재비와 폐기물 처리비가 별도인지 확인합니다. 기성금 지급표가 있다면 각 지급이 어느 공정에 대응하는지도 표시합니다.

구분	확인 자료
원래 공사	계약서·최종 견적서·도면
변경 공사	지시 메시지·수정 도면·현장 사진
지급 내역	계좌 거래·세금계산서·기성 확인서

완공과 인도 시점

목적물 인도가 필요한 공사는 원칙적으로 완성된 목적물의 인도와 보수 지급이 맞물립니다. 인도가 따로 필요하지 않은 일은 완성 뒤 지체 없이 보수를 지급하는 구조입니다.

영업을 시작했거나 열쇠를 넘겨받은 사실은 중요한 정황이지만 모든 미시공 주장이 사라지는 것은 아닙니다. 계약 목적을 달성할 수 있는 상태인지, 남은 일이 본질적인 공정인지 구분합니다.

준공서류와 실제 사용

준공확인서가 없더라도 사용 개시, 시설 인수, 후속 업체 투입 기록으로 인도 경위를 설명할 수 있습니다. 반대로 서류에 서명했어도 즉시 발견하기 어려운 하자까지 포기했다고 단정하기 어렵습니다.

완공일은 마지막 작업일 하나로 정하지 말고 사용 개시, 열쇠 인계, 준공검사, 보완공사 일자를 함께 놓고 판단해야 합니다.

추가공사 합의와 금액

추가공사는 누가 무엇을 지시했고 비용 부담을 어떻게 정했는지가 중심입니다. 현장소장에게 변경 권한이 있었는지, 단가를 사전에 합의했는지, 도급인이 결과를 받아 사용했는지 살핍니다.

“해 달라고 했다”는 기록과 “그 금액을 지급하기로 했다”는 기록은 다릅니다. 수량산출서, 작업일보와 자재 반입표를 연결해 실제 투입량을 보이고, 견적만 있는 항목은 실행 자료로 보완합니다.

하자 주장과 공제 범위

도급인은 하자보수나 손해배상을 주장하며 잔금과 상계하려 할 수 있습니다. 하자의 위치와 원인, 보수에 필요한 적정 비용을 특정해야 하고 다른 업체의 전체 재시공 견적만으로 공제액이 확정되는 것은 아닙니다.

수급인은 하자 통지를 받은 시점, 보수 기회를 받았는지, 사용상 과실이나 후속 공사로 문제가 커졌는지 확인합니다. 인정할 하자와 다툴 하자를 분리하면 정산표가 선명해집니다.

잔금 청구액과 하자보수 예상액을 서로 다른 표로 만든 뒤, 상계 의사표시가 언제 어떤 범위에서 이뤄졌는지 별도로 적어야 합니다.

청구 전 재산보전

내용증명은 청구 근거와 지급기한을 알리는 자료가 되지만 그 자체로 돈을 확보하지는 않습니다. 상대방이 공사 목적물을 팔거나 예금·매출채권을 옮길 우려가 있다면 가압류의 필요성과 담보 부담을 검토합니다.

지급명령은 상대방이 이의하지 않을 가능성이 있을 때 간명할 수 있습니다. 완공, 추가공사, 하자를 강하게 다투면 결국 통상 소송으로 이어질 수 있으므로 처음부터 증거 목록과 계산표를 갖추는 편이 낫습니다.

공사대금미지급 사건은 총 견적에서 받은 돈만 빼는 계산으로 끝나지 않습니다. 계약 범위와 완공·인도, 추가공사 합의, 하자 공제의 순서로 정산해야 실제 청구액이 나옵니다.

현장 사진은 촬영일과 위치를 붙이고, 메시지는 앞뒤 대화까지 보존해야 합니다. 공정별 자료가 정리되면 도급인의 미완성·하자 주장과 수급인의 잔금·추가비 주장을 같은 기준에서 비교할 수 있습니다.