방수업체가 공사를 마치며 “이제 물이 새지 않는다”고 했습니다. 그런데 다음 장맛비에 같은 천장 자국이 번집니다. 업체는 배관 문제라고 하고, 다른 업체는 방수층을 전부 다시 해야 한다고 합니다. 누수 공사 하자 분쟁은 이 장면에서 시작하지만, 책임은 이번 물이 어디에서 들어왔고 처음 계약이 어디까지 막기로 했는지 확인한 뒤 정해집니다.
급한 마음에 천장을 뜯고 다른 업체에 재시공을 맡기면 생활 불편은 줄어도 이전 상태와 원인을 보여 줄 자료가 사라질 수 있습니다. 반대로 감정만 기다리며 젖은 부분을 방치하면 마감재 손상과 곰팡이가 커집니다. 증거 보존과 피해 확대 방지를 같은 날 함께 움직여야 하는 이유입니다.
누수 발생과 공사 하자의 구분
민법 제667조는 완성된 목적물이나 완성 전 성취된 부분에 하자가 있으면 도급인이 상당한 기간을 정해 보수를 청구할 수 있도록 합니다. 하지만 수급인에게 책임을 묻기 전에는 계약상 기대한 품질과 실제 시공의 차이, 그 차이가 재누수의 원인인지를 밝혀야 합니다.
대법원 1987. 11. 10. 선고 87다카876 판결도 건물 누수 사건에서 공사재료 또는 시공 불량, 그 밖의 계약 위반으로 하자가 생겼는지와 하자의 범위를 확정해야 한다고 보았습니다. 그 사건에서는 외부 배수로 파손과 동결로 인한 영향도 함께 문제 됐습니다. 물의 유입 경로와 시공상 잘못은 서로 다른 입증 대상입니다.
| 의심되는 원인 | 구별에 쓰이는 흔적 | 당초 공사와 연결할 질문 |
|---|---|---|
| 방수층 끊김·들뜸 | 살수시험, 시공 부위 절개, 작업 사진 | 그 면을 보수하기로 했는가 |
| 배관 이음부 누수 | 압력시험, 계량기 변화, 배관 내시경 | 배관 교체가 계약에 포함됐는가 |
| 외벽·창호 틈 | 비의 방향, 창 주변 수분 분포 | 실링·외벽 보수 범위가 어디까지인가 |
| 결로 또는 환기 문제 | 실내외 온습도, 계절별 발생 양상 | 방수로 해결하기로 설명했는가 |
| 옥상 배수 불량 | 배수구 막힘, 물고임, 구배 | 배수구·구배 작업도 맡겼는가 |
가령 욕실 바닥 방수만 맡겼는데 창호 주변에서 빗물이 들어온 경우라면 같은 방 안의 물자국이라도 계약상 책임이 아닐 수 있습니다. 반대로 업체가 외벽 균열을 원인으로 진단해 그 부위를 보수하고 방수 성능을 약속했다면, 작업 전 진단서와 견적서가 누수 공사 하자의 범위를 판단하는 자료가 됩니다.
철거 전 현장 증거의 보존
사진은 얼룩 한 장보다 발생 조건을 보여 줘야 합니다. 비가 온 날짜와 강수 뒤 얼마 만에 물이 나타났는지, 최초 젖은 위치에서 어느 방향으로 번졌는지, 공사 부위와 물자국 사이 거리를 함께 남기세요. 동영상에는 물방울의 흐름과 주변 구조가 한 화면에 들어오게 하는 편이 낫습니다.
업체에는 “다시 샌다”는 말만 보내지 말고 위치, 발견일, 발생 조건과 보수 요청기한을 적어 현장 확인을 요청하세요. 긴급 철거가 필요하면 전체와 근접 사진을 먼저 찍고 철거물, 수분측정 결과, 재시공 전 상태를 남깁니다. 기록 없이 전면 철거하지 마세요. 상대방이 현장을 볼 기회 없이 전부 바뀌면 기존 시공과 재누수 사이의 인과관계를 두고 다툼이 커질 수 있습니다.
하자보수와 손해배상의 청구 범위
다시 고칠 수 있는 하자
보완으로 약정 성능을 회복할 수 있다면 먼저 상당한 기간을 정해 하자보수를 요구할 수 있습니다. 민법 제667조는 하자가 중요하지 않은데 보수에 지나치게 많은 비용이 드는 경우에는 보수청구를 제한하므로, 작은 흔적을 이유로 건물 전체 재시공비를 구하면 보수 범위가 다투어질 수 있습니다.
하자 통지서에는 공법을 임의로 확정하기보다 증상과 의심 위치, 조사·보수 요구를 구분해 적으세요. 업체가 제시한 부분 보수안이 재발 원인을 해결할 수 있는지 제3자 진단과 비교한 뒤 수용 여부를 정할 수 있습니다.
보수비와 아래층 피해
민법 제667조 제2항은 하자보수에 갈음하거나 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있도록 정합니다. 보수비 외에 도배·가구·영업 중단 손해를 구하려면 실제 지출과 재누수 사이의 연결을 밝혀야 하고, 특별한 사정으로 생긴 손해는 민법 제393조에 따라 업체가 그 사정을 알았거나 알 수 있었는지도 문제 됩니다.
시공비 전액, 재공사비, 아래층 복구비는 이름이 다른 손해입니다. 한꺼번에 합산하기 전에 같은 비용이 두 번 들어갔는지부터 걷어 내야 합니다.
응급조치비와 근본 보수비를 영수증에서 분리하세요. 누수 확산을 막기 위한 방수포·배수·건조 비용과 하자를 없애는 재시공비는 쓰임이 다릅니다. 손상된 물품은 폐기 전 사진과 구매·수리 자료를 보존해야 합니다.
공사 종류마다 다른 책임기간
민법 제671조는 토지·건물 기타 공작물의 수급인에게 인도 뒤 5년, 석조·연와조·금속 등 유사 재료로 조성된 목적물은 10년의 담보책임을 정하고, 하자로 목적물이 멸실·훼손되면 그날부터 1년 안에 제667조의 권리를 행사하도록 합니다. 다만 소규모 누수 보수계약이 어느 목적물과 공종에 해당하는지는 계약 내용에 따라 판단해야 합니다.
건설산업기본법이 적용되는 건설공사라면 제28조와 시행령 제30조·별표 4도 살펴야 합니다. 별표 4는 전문공사 중 방수공사의 하자담보책임기간을 3년으로 분류합니다. 신축 공동주택의 사업주체 책임과 개인이 별도로 맡긴 누수 수리의 책임도 적용 법률이 같지 않습니다. 그러므로 누수 공사 하자 발생일, 완공·사용개시일, 업체에 보수를 요구한 날짜를 각각 적고 계약서의 기간 조항과 법률을 대조해야 합니다.
물을 막는 일은 급하지만 책임을 따지는 일까지 서두를 필요는 없습니다. 공사 전 진단과 견적 범위, 현재 유입 경로를 한 화면에 놓아 보세요. 철거 전 사진과 하자 통지서, 응급조치비·근본 보수비를 구분한 영수증이 모이면 누수 공사 하자가 맞는지, 어떤 비용을 누구에게 요구할지가 훨씬 또렷해집니다.
물은 먼저 막아야 하지만 증거까지 씻어 보내서는 안 됩니다. 법무법인 일로는 누수 공사 하자 사건에서 최초 진단·시공 범위와 재누수 원인을 대조해 책임 구조를 살핍니다.
이미 다른 업체가 현장을 열어 봤다면 철거 전 사진, 진단서, 철거물과 작업내역을 모아 기존 상태를 어느 범위까지 복원할 수 있는지 살펴볼 수 있습니다.
계약서, 하자 통지, 발생 당시 영상과 재시공 견적을 준비하면 적용되는 책임기간과 청구 범위를 상담에서 구체적으로 확인할 수 있습니다.
