분쟁 상황

벽체 위치가 바뀌고 배관이 하나 더 늘었습니다. 현장에서는 건축주가 “일단 진행해 달라”고 했습니다. 준공 뒤 정산표를 보내자 이번에는 총액 계약에 모두 포함된 작업이라는 답이 옵니다. 추가 공사대금 청구가 막히는 지점은 공사를 했다는 사실보다, 누가 무엇을 더 시켰고 얼마를 더 주기로 했는지가 남아 있지 않은 데 있습니다.

공사 사진과 자재 영수증을 한 묶음 내면 실제 지출은 보입니다. 그렇다고 발주자의 지급 약정까지 저절로 증명되지는 않습니다. 원계약의 선을 긋고 그 밖의 작업에 대한 지시, 승인, 금액 산정을 차례로 연결해야 합니다.

원계약 범위를 벗어난 추가 작업

민법 제664조상 도급은 일을 완성하고 그 결과에 보수를 지급하기로 하는 계약입니다. 정액으로 공사 전체를 맡았다면 예상보다 자재가 더 들었다는 이유만으로 계약금이 자동 증액되는 것은 아닙니다. 반면 계약 당시 도면에 없던 구조 변경이나 발주자 요구로 새 공종이 생겼다면 별도 약정 여부를 살펴볼 수 있습니다.

현장 변화	추가 공사 판단에서 볼 부분	남겨 둘 자료
도면에 없던 시설 신설	발주자의 요청과 사용 목적	변경 도면, 요청 메시지, 현장회의록
수량 증가	원내역 수량과 실제 승인 수량	물량산출서, 검측서, 납품서
잘못 시공한 부분 재작업	누구의 잘못으로 다시 했는지	하자 지시서, 철거 전 사진, 경위서
현장 여건에 따른 공법 변경	사전 예측 가능성과 승인 과정	지질·현장 자료, 감리 의견, 승인서

추가인지 여부는 원래 설계·견적·시방서와 달라진 부분에서 출발합니다. 견적서에 ‘일체 포함’이라는 문구가 있어도 구체적인 도면과 산출내역을 함께 읽어야 하고, 반대로 내역서에 빠졌다는 사실만으로 당연히 별도 작업이 되는 것도 아닙니다.

가령 화장실 한 곳 방수로 계약했는데 공사 중 건축주가 옥상 방수까지 구두로 요구했다면 공간과 공법이 구분되는 정황이 뚜렷합니다. 그러나 옥상 방수의 누락 부위를 다시 덧바른 것이라면 최초 계약의 완성 또는 하자보수인지가 먼저 문제 됩니다.

구두 지시와 묵시적 합의의 입증

계약은 특별한 형식을 요구하지 않는 경우 말이나 행동으로도 성립할 수 있습니다. 실제로 대법원 2012. 4. 13. 선고 2011다104482, 104499 판결은 지역난방공사의 열사용 승인을 위해 필요했던 추가공사에 관하여, 도급인과 수급인 사이의 묵시적 합의 또는 도급인의 지시에 따른 것이라는 원심 판단을 받아들였습니다.

다만 “현장에 있었으니 알았을 것”이라는 사정 하나로 모든 추가 공사대금 청구가 인정되는 것은 아닙니다. 공사의 필요성을 설명한 시점, 발주자의 답변, 변경된 결과를 인수·사용한 경위, 추가 견적에 대한 이의 여부를 묶어 봐야 합니다. 계약서에 서면 변경 절차가 있다면 그 절차를 따르지 못한 이유도 설명해야 합니다.

서면이 없다는 사실은 청구가 곧바로 끝났다는 뜻이 아니지만, 침묵을 승낙으로 바꾸어 주지도 않습니다. 작업 전후의 말과 행동이 하나의 합의로 이어지는지를 보여 줘야 합니다.

카카오톡의 “진행하세요” 앞뒤 대화까지 원본으로 보존하세요. 바로 앞에서 금액과 작업 범위를 보냈는지, 단지 공정 진행만 독촉받았는지에 따라 같은 답변의 의미가 달라집니다.

추가공사 지시자의 승인권한

현장소장, 감리자, 인테리어 디자이너가 작업을 요청했더라도 그 사람이 공사비 증액까지 승인할 권한을 가졌는지는 별도 문제입니다. 발주사 직함만 적지 말고 기존 변경계약을 누가 승인했는지, 대표자가 그 보고를 받고 비용을 지급한 적이 있는지, 준공 정산서에서 해당 작업을 인정했는지를 살펴야 합니다.

추가 공사대금 청구 상대도 계약서를 기준으로 정합니다. 임차인이 공사를 지시했는데 건물주 명의로 청구하거나, 원도급사의 직원이 지시했는데 발주자에게 바로 청구하면 계약관계와 대리권이 다투어질 수 있습니다. 세금계산서를 누구에게 발행했는지는 보조자료일 뿐, 그것만으로 상대방이 확정되지는 않습니다.

추가공사비의 수량·단가 산정

총액만 적힌 사후 견적서는 상대방이 “왜 그 금액인가”라고 물을 때 답하기 어렵습니다. 추가 공사대금 청구 금액은 작업별 수량, 적용 단가, 자재·노무·장비비, 이미 지급된 금액으로 쪼개고, 계약단가가 있는 공종과 새 공종을 구분하는 편이 좋습니다.

최초 도면과 준공 도면을 겹쳐 달라진 위치와 수량을 표시합니다.

각 변경 옆에 지시자, 지시일, 승인 메시지나 회의록을 붙입니다.

계약단가·추가 견적·세금계산서 중 실제 합의된 산정기준을 고릅니다.

지급받은 기성금이 원공사와 추가공사 중 어디에 충당됐는지 계산합니다.

감정이 필요한 사건도 있지만, 감정인이 계약 당사자의 합의를 대신 만들어 주는 것은 아닙니다. 감정은 시공 물량과 적정 공사비를 산정하는 데 쓰이고, 그 공사를 누가 주문했는지는 메시지·공문·증언 등으로 따로 입증합니다.

공사대금 3년 소멸시효의 기산점

민법 제163조 제3호는 도급받은 자의 공사에 관한 채권을 3년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성된다고 정합니다. 대법원 1994. 10. 14. 선고 94다17185 판결도 공사대금뿐 아니라 공사에 부수되는 채권이 이 범위에 포함될 수 있다고 보았습니다. 구체적인 기산점은 계약의 지급 약정과 공사 완료·정산 경위에 따라 따져야 합니다.

3년 단기소멸시효를 달력에 표시해 두세요. 독촉 문자나 내용증명을 보냈다는 사실만으로 언제나 시효 문제가 끝나는 것은 아닙니다. 지급명령이나 소송 등 어떤 조치가 필요한지, 이미 채무 승인이나 일부 변제가 있었는지를 기한보다 앞서 검토해야 합니다.

사진과 영수증은 “이 공사를 했다”는 데에는 도움이 되지만 “상대방이 추가 비용을 내기로 했다”는 답까지 주지는 않습니다. 원계약 밖의 작업에 지시자와 승인 자료를 붙이고, 수량·단가를 계산해 보세요. 지급기와 시효까지 한 장에 적어 놓으면 추가 공사대금 청구가 현장의 기억이 아니라 약정과 금액이 있는 청구로 바뀝니다.