분쟁 상황

아파트를 보러 간 날 중개사의 안내로 500만 원을 먼저 보냈습니다. 다음 날 대출 조건이 맞지 않아 계약을 진행하지 않겠다고 했더니 매도인은 이미 계약이 성립했으므로 돌려줄 수 없다고 합니다. 정식 계약서는 아직 쓰지 않았지만 문자에는 매매대금과 잔금일이 적혀 있습니다.

가계약금 반환청구 소송에서 중요한 것은 돈을 뭐라고 불렀느냐가 아닙니다. 송금할 때 매매 조건을 어디까지 합의했고, 거래가 깨지면 돈을 돌려줄지에 관해 어떤 이야기를 나눴는지가 실제 결론을 좌우합니다.

본계약, 이미 성립한 걸까요?

계약서가 있으면 합의 내용을 확인하기 쉽지만, 계약서가 없다고 해서 계약도 없었던 것은 아닙니다. 집과 매매대금 같은 중요한 조건을 정했고 서로 그 약속을 따르기로 했다면 서명 전에도 매매계약이 성립할 수 있습니다.

반대로 가격만 정했을 뿐 대출 승계, 입주일, 하자 처리 같은 핵심 조건을 계속 협의하기로 했다면 교섭 단계에 머물렀다고 볼 여지가 있습니다.

01매매 목적물과 총대금이 특정됐는지 봅니다.

02계약금 총액과 잔금 일정이 합의됐는지 확인합니다.

03정식 계약서 작성 전에는 구속되지 않는다는 말이 있었는지 찾습니다.

04중개사가 어느 범위까지 의사를 전달했는지 대조합니다.

송금 전후의 원본 문자, 통화 녹음과 계약서 초안을 시간순으로 배열하면 합의된 조건과 남은 조건이 선명해집니다.

가계약금의 성격에 따른 반환 범위

본계약과 계약금 약정이 모두 성립했고 해약금으로 보기까지 한다면, 민법 제565조에 따라 매수인은 돈을 포기하고 매도인은 두 배를 돌려주는 방식이 문제 됩니다. 반면 일단 매물을 잡아 두기 위해 보낸 돈에 불과하다면 본계약이 성립하지 않았을 때 원금을 돌려받는 문제가 중심이 됩니다.

위약금으로 몰취하기로 한 명확한 특약이 있는지도 따로 봐야 합니다. 계약금이라는 이유만으로 언제나 손해배상액의 예정이 되는 것은 아닙니다.

확인할 성격	반환 쟁점
교섭을 위한 증거금	본계약 불성립 시 원금 반환 여부
해약금	이행 착수 전 포기 또는 배액상환
위약금 특약	귀책사유와 감액 가능성
선급금·대금 일부	해제 후 원상회복 범위

일부만 보낸 경우

계약금 총액 가운데 일부만 보냈다면 이미 낸 돈만 포기하고 계약에서 벗어날 수 있는지가 따로 문제 됩니다. 이때 약속한 계약금 전액과 실제 송금액을 섞어 계산하면 돌려달라고 할 금액부터 잘못 잡을 수 있습니다.

거래가 무산된 이유

매수인이 마음을 바꾼 것인지, 매도인이 가격이나 입주 조건을 뒤늦게 바꾼 것인지, 아니면 중요한 조건에 끝내 합의하지 못한 것인지에 따라 반환 근거가 달라집니다. 대출이 나오지 않으면 돌려주기로 했다면 대출 신청서와 거절 안내까지 있어야 그 약속을 제대로 설명할 수 있습니다.

“계약을 취소한다”는 짧은 문자보다 그 전에 어떤 조건이 확정됐고 누가 이를 변경했는지가 더 중요합니다.

상대방의 채무불이행을 이유로 해제하려면 상당한 기간을 정해 이행을 요구해야 하는 경우가 있습니다. 다만 이행거절이 명확하거나 약정상 자동 해제 사유가 있는지는 계약 내용에 따라 달라집니다.

반환을 요구하면서 동시에 본계약의 유효와 이행을 전제로 한 표현을 섞으면 주장의 일관성이 문제 될 수 있습니다. 내용증명 발송 전 청구 근거를 먼저 정리해야 합니다.

소장에는 어떤 주장을 담을까요?

가계약금 반환청구 소송에서는 ‘애초에 계약이 성립하지 않았다’는 주장과 ‘계약은 성립했지만 적법하게 해제했다’는 주장의 관계를 분명히 해야 합니다. 두 주장을 주위적·예비적으로 함께 낼 수는 있지만, 서로 맞지 않는 사실을 한꺼번에 끼워 넣으면 오히려 설명이 약해집니다.