10월 1일 문을 열기로 한 상가가 47일 늦게 완성됐습니다. 도급인은 계약금액에 지체상금률과 47일을 곱해 달라고 요구하고, 시공사는 중간 설계변경과 자재 승인 지연을 빼면 자신이 책임질 날은 열흘도 안 된다고 맞섭니다. 여기에 임시 매장 임대료와 예상 매출까지 더해지면서 숫자가 커집니다. 공사 지연 손해배상은 달력의 빈칸을 전부 시공사 책임으로 채우는 계산이 아닙니다.
계약서 첫 장의 준공일만 보지 말고 공사기간 연장 합의, 공정회의록, 설계변경 지시와 자재 승인일을 같은 시간표에 올려야 합니다. 지연이 있었다는 사실과 그 지연을 누구에게 귀속할지는 별개의 판단입니다.
지체상금 약정의 적용 범위
도급계약에서 ‘계약금액 × 지체상금률 × 지체일수’로 정한 조항은 통상 준공 지연에 관한 손해배상액의 예정으로 해석됩니다. 실제 손해를 매일 정확히 증명하기 어려운 건설공사의 특성을 고려해 손해관계를 미리 정해 두는 장치입니다.
다만 지체상금이 모든 계약 위반을 한꺼번에 처리하는 것은 아닙니다. 부실시공으로 생긴 철거·보수비처럼 완공 지연과 상당인과관계가 없는 손해는 지체상금 약정의 대상과 구분될 수 있습니다. 반대로 같은 준공 지연에서 나온 임대료 손실을 지체상금에 다시 얹으려면 계약 문언상 별도 청구가 가능한지와 손해의 중복 여부를 살펴야 합니다.
‘지체상금 외 손해도 배상한다’는 문구가 있는지, 그 문구가 준공 지연과 다른 유형의 채무불이행을 가리키는지부터 확인해야 합니다.
지체상금과 하자보수비는 계산식보다 먼저 발생 원인을 나눠야 합니다.
지체기간의 시작과 종료
원칙적으로 약정 준공일 다음 날부터 지체가 시작됩니다. 하지만 종료일은 열쇠를 넘긴 날, 사용승인일, 준공검사를 통과한 날 중 아무 날짜나 고를 수 있는 것이 아닙니다. 예정한 최후 공정을 마쳤고 주요 구조 부분이 약정대로 시공되어 사회통념상 공사가 완성되었는지 계약 내용에 따라 판단합니다.
공사가 중단된 채 계약이 해제된 경우에도 실제 해제일까지만 계산한다고 단정하기 어렵습니다. 대법원은 수급인이 공사를 중단해 계약이 해제된 사안에서, 도급인이 계약을 해제할 수 있었던 때부터 다른 업체를 통해 공사를 완성할 수 있었던 시점까지를 종기 산정에 고려하되 수급인이 책임질 수 없는 기간은 공제해야 한다고 봅니다.
완공과 하자가 겹친 현장
마지막 공정은 끝났지만 문이 닫히지 않거나 누수가 발견되었다면 ‘미완성’인지 ‘완성 후 하자’인지가 쟁점입니다. 사소한 보수만 남았다고 언제나 지체가 끝나는 것도 아니고, 하자가 있다는 이유만으로 완공일이 무기한 늦춰지는 것도 아닙니다. 준공검사 불합격 사유가 사용 자체를 막는 미완성인지, 사용하면서 보수할 수 있는 하자인지 구분하세요.
공제할 기간은 기록으로 정합니다
공사 지연 손해배상에서 책임기간을 정할 때에는 한 시기에 겹친 여러 지연 원인을 구분해야 합니다. 도급인이 마감재를 늦게 골랐지만 시공사도 인력을 충분히 투입하지 않았을 수 있습니다. 이때 ‘설계변경이 있었으니 전 기간을 뺀다’거나 ‘시공사가 늦었으니 아무것도 빼지 않는다’는 방식은 설득력이 약합니다.
회의록에 “일정 협의”라고만 적혀 있다면 준공기한을 연장한 합의인지 불분명할 수 있습니다. 변경된 날짜와 공제 일수, 대상 공정을 확인하는 문구가 있는 편이 안전합니다. 공사가 끝난 뒤 기억에 의존해 지연 사유를 한꺼번에 작성하면 상대방의 당시 기록과 충돌하기 쉽습니다.
손해액과 지체상금 감액
공사 지연 손해배상 중 약정 지체상금은 민법 제398조의 감액 대상이 될 수 있습니다. 법원은 계약금액과 지체상금률, 공사기간, 실제 지연 원인과 기간, 도급인이 입은 손해, 당사자의 지위 등을 종합해 봅니다. 지체 사유가 시공사의 책임을 완전히 면하게 할 정도가 아니더라도 여러 사정을 감액 판단에 고려할 수 있습니다.
별도 손해의 입증 자료
공사 지연 손해배상으로 별도 손해를 청구한다면 항목별 증빙이 필요합니다. 대체 매장 임대료, 금융비용, 추가 감리비처럼 실제 지출은 계약서·세금계산서·지급내역으로 연결하고, 영업이익 손실은 예정 매출액 전체가 아니라 비용을 고려한 이익과 개업 가능성, 시공사가 특별한 사정을 알았거나 알 수 있었는지를 검토해야 합니다.
| 손해 항목 | 우선 확인할 자료 | 중복 검토 |
|---|---|---|
| 지체상금 | 계약금액·요율·책임 있는 지체일수 | 준공 지연 손해를 예정한 범위 |
| 추가 지출 | 임시 임대차계약·감리비·금융자료 | 지연과 직접 연결되는지 |
| 영업 손실 | 개업계획·기존 실적·고정비 자료 | 예상 매출 전액 청구인지 |
공사 지연 손해배상은 달력보다 공정표에서 답을 찾습니다. 약정 준공일과 실제 완성일 사이에 설계변경, 추가공사, 승인 지연과 시공사 자체 지연을 색을 달리해 표시해 보세요. 그 시간표가 완성돼야 책임 있는 지체일수와 별도 손해를 구분할 수 있습니다.
법무법인 일로는 공사 지연 손해배상 사건의 도급계약서·공정표·회의록을 시간순으로 대조해 준공기한과 공제기간을 검토합니다.
지체상금과 임대료·영업손실이 함께 청구된 사건에서는 약정이 예정한 손해와 별도 손해가 겹치는지 구분합니다.
공사 중단이나 계약 해제가 있었다면 타 업체의 재개 시점과 합리적인 완성 기간까지 포함해 지체일수 산정 자료를 정리합니다.
