분쟁 상황

상가 리모델링을 마친 뒤 바닥이 들뜨고 외벽에서 누수가 시작됐습니다. 시공사는 사용상 문제가 없다며 부분 보수만 제안하고, 건축주는 전면 재시공비와 영업손실을 청구하려 합니다. 잔금도 남아 있어 시공사는 돈을 지급하지 않으면 보수에 응할 수 없다고 맞섭니다.

공사 하자보수 손해배상에서는 시공 결과가 마음에 들지 않는다는 평가와 계약상 하자를 구별해야 합니다. 하자의 원인·범위와 적정한 보수방법을 확정한 뒤, 실제 보수를 요구할지 보수에 갈음한 배상을 구할지, 추가 손해가 인정될지를 나누어 판단합니다.

하자는 계약과 통상 품질을 기준으로 봅니다

도면·시방서와 다른 시공, 구조·기능상 결함, 거래관념상 갖춰야 할 품질의 부족이 하자가 될 수 있습니다. 단순한 미관 불만이나 관리 소홀로 생긴 손상까지 곧바로 하자로 보기는 어렵습니다.

계약서에 특정 자재나 공법이 적혀 있다면 실제 시공 내역과 시험성적서, 자재 납품서를 비교해야 합니다.

하자 목록에는 위치·증상·발견일뿐 아니라 계약상 기준, 추정 원인과 필요한 조사방법까지 연결하는 것이 좋습니다. 여러 공종이 겹친 경우 설계, 시공, 감리와 유지관리 중 어느 원인이 기여했는지 구분해야 합니다.

직접 고칠지, 비용으로 받을지 나누어 봅니다

민법 제667조는 도급인이 하자보수를 청구할 수 있도록 정합니다. 직접 보수하는 대신 손해배상을 청구하거나, 보수와 함께 손해배상을 청구하는 것도 가능합니다.

다만 하자가 중요하지 않은데 보수에 과다한 비용이 드는 경우에는 실제 보수청구가 제한될 수 있고, 그로 인한 가치감소 등 손해가 쟁점이 됩니다.

청구 유형	검토할 기준
실제 하자보수	가능한 공법, 비용과 공사 기간
보수에 갈음한 배상	객관적인 적정 보수비
가치하락 손해	보수가 불가능·과다한 경우의 교환가치 차이
추가 손해	누수 피해, 임시조치비와 인과관계

보수 범위 산정 순서

01원계약의 시공 기준을 확정합니다.

02현장조사로 하자와 원인을 특정합니다.

03필요한 보수공법과 수량을 계산합니다.

04이미 지출한 비용과 장래 비용을 분리합니다.

전면 재시공비가 항상 인정되지는 않습니다

도급인이 원하는 최고급 공법이나 전면 철거 비용이 곧바로 손해액이 되는 것은 아닙니다. 하자를 없애는 데 합리적이고 필요한 범위의 비용인지, 부분 보수로 같은 기능과 내구성을 확보할 수 있는지 살핍니다.

반대로 임시 도포처럼 재발 가능성이 높은 방법만 제시됐다면 기술자료를 통해 그 한계를 설명해야 합니다.

대법원은 교환가치 차액을 산출하기 현실적으로 어려운 경우 하자 없이 시공했을 때와 하자 있는 상태의 시공비 차액 등을 손해 산정 자료로 볼 수 있다고 판시합니다. 견적서 한 곳의 금액보다 수량산출서와 공법의 필요성이 드러나는 감정자료가 중요합니다.

견적의 상당성

보수비의 크기보다 먼저 증명할 것은 그 공법이 해당 하자를 제거하는 데 필요한 이유입니다.

현장을 바꾸기 전에 증거를 남기세요

긴급 누수나 안전 문제는 먼저 조치해야 하지만, 철거 후에는 원인과 범위를 확인하기 어려워질 수 있습니다. 전체 사진, 세부 영상, 수분측정·균열폭 기록, 시공사에 보낸 통지와 현장 합동점검 제안을 남깁니다.

긴급성이 낮다면 증거보전이나 감정을 검토한 뒤 대체시공에 들어가는 편이 안전할 수 있습니다.

시공사에 점검 기회를 주지 않은 채 전면 철거하면 하자 원인과 보수비 상당성을 둘러싼 증명 부담이 커질 수 있습니다. 반대로 반복된 보수 약속이 이행되지 않았다면 통지 도달일과 거절 경위를 보존합니다.

잔대금과 하자채권의 범위를 맞춥니다

하자보수청구권 또는 보수에 갈음한 손해배상채권은 공사대금채권과 동시이행 관계가 문제 될 수 있습니다. 그러나 경미한 하자를 이유로 전체 잔금을 무조건 지급하지 않아도 된다는 뜻은 아닙니다. 인정되는 하자액, 계약상 지급조건과 인도·검수 여부를 비교해 대등한 범위를 계산해야 합니다.

공사 하자보수 손해배상 청구에는 권리행사 기간도 중요합니다. 건물·공작물의 종류, 계약상 보증기간과 법정 담보책임 기간이 어떻게 적용되는지 확인하고, 발견·통지·보수 약속의 날짜를 시간순으로 정리해야 합니다.