공사계약 해지 정산: 미설치 자재·임차장비 인수와 이중계상 방지

공사가 멈춘 날 현장에는 시공된 구조물만 남지 않습니다. 반입됐지만 설치하지 않은 자재, 수급인이 빌린 장비, 발주자가 직접 산 물품, 선급금으로 산 재료가 뒤섞여 있습니다. 공사계약 해지 정산을 기성고 비율 하나로 끝내면 같은 자재를 기성대금에 넣고 다시 반환금으로 계산하거나, 반출된 장비를 발주자의 재산으로 잘못 잡는 문제가 생깁니다. 해지 효력일의 현장을 항목별로 봉인하듯 기록해야 합니다.

중도 해지된 건축공사의 보수는 통상 약정 총공사비에 기성고 비율을 적용해 산정하고, 이미 지급한 선급금은 특별한 사정이 없으면 미지급 기성대금에 당연 충당됩니다. 여기에 하자보수비·지체상금·유보금·대체시공비의 공제 근거를 반영해야 최종 잔액이 나옵니다. 현장 물품 귀속표와 금전 정산표는 마지막에 연결합니다.

공사중단일 또는 정산기준일 현장을 네 종류의 자산으로 동결합니다

현장 목록은 건물에 부합된 시공분, 설치 전 자재, 임차·수급인 장비, 발주자가 구매한 지급품으로 나눕니다. 품목마다 수량, 규격, 시리얼, 위치, 반입일, 구매자와 대금 지급자를 사진·세금계산서로 연결합니다.

미설치 자재가 현장에 있다는 사실만으로 발주자 소유가 되지는 않습니다. 계약의 자재 귀속 조항, 선급금 사용조건, 발주자 검수·인수, 물품의 특정 여부를 읽어야 합니다. 수급인이 다른 현장용 자재를 잠시 두었거나 공급업체가 소유권을 유보했다면 정산재산에 넣기 어렵습니다. 반대로 발주자가 직접 결제하고 인도받은 물품을 수급인이 반출하면 별도 반환·손해배상 문제가 생길 수 있습니다.

타절합의서에 현장 사진의 파일명을 붙이는 이유

‘현 상태로 인수한다’는 문장만으로는 어떤 자재와 하자를 포함했는지 알기 어렵습니다. 사진 번호, 도면 구역, 재고표 행 번호를 합의서 별지와 연결하면 이후 수량 변동을 추적할 수 있습니다. 상대방이 서명을 거절하면 조사 일시와 입회자를 기록하고 원본 파일의 촬영정보와 해시를 보존합니다.

미설치 자재를 기성가액과 별도 인수대금 중 어디에 넣을지 정합니다

기성고 일반 산식보다 먼저 미설치 자재가 약정상 기성에 포함되는지, 발주자가 별도로 인수한 것인지 정해야 합니다. 별도 인수대금으로 잡은 자재는 기성가액에 다시 넣지 않고, 반환·반출한 자재는 인수액에서 제외합니다.

이미 반입된 자재를 기성으로 볼지는 설치·가공 정도와 발주자가 얻은 이익을 따릅니다. 대체업체 견적에는 원래 미시공분뿐 아니라 설계변경, 가격상승, 기존 하자 철거비가 섞일 수 있으므로 각 항목을 색으로 나누어 감정의 기초를 만듭니다.

자재마다 품목코드·수량·납품서·세금계산서·계좌 출금·현장 위치를 한 행에 연결합니다. 세금계산서의 공급받는 자가 발주자로 적혔다는 사실만으로 소유권이 확정되는 것은 아니므로 계약상 귀속시점, 검수와 인수, 대금의 실제 부담, 공급업체의 소유권유보를 함께 봅니다. 같은 품목을 기성내역서와 별도 인수목록에 중복 기재했다면 어느 장부에서 뺄지 조정표에 표시합니다.

임차장비는 자재 인수와 분리합니다. 장비 소유자가 임대업체라면 발주자가 보관 중이라는 이유만으로 인수대금을 계산하지 않고, 반출일·반환 장소·연체료·해체운송비를 별도 정산합니다. 수급인 소유 장비를 발주자가 매수하기로 했다면 매매 합의와 인도 상태를 증명하고, 임대료나 보관료를 취득대금에 다시 더하지 않습니다.

선급금·직불액을 자재 인수액과 중복 차감하지 않습니다

선급금은 원칙적으로 미지급 기성대금에 충당하되, 같은 자재가 기성가액·인수대금·선급금 사용액에 거듭 반영됐는지 먼저 확인합니다. 유보금·하자보수비·지체상금은 별도 열에 두고 미시공비나 동일 하자를 다시 공제하지 않습니다.

직불액은 발주자가 하수급인에게 실제 지급한 날짜와 금액을 기준으로 표시합니다. 이미 지급한 직불액은 수급인에게 줄 잔액에서 한 번만 빼고, 단지 직불의무가 발생했으나 아직 지급되지 않은 금액을 기지급액처럼 처리하지 않습니다. 자재 공급자에게 송금한 돈도 누구의 채무를 대신 갚은 것인지 특정해야 선급금 충당액과 겹치지 않습니다.

선급금 사용내역에 특정 자재가 적혀 있어도 그 사실만으로 발주자가 그 자재의 소유권을 취득하는 것은 아닙니다. 선급금 장부는 돈의 용도를, 인수표는 물건의 귀속과 수량을 증명하는 자료로 나눕니다. 정산표에 두 장부 행 번호를 적고, 금액이 겹치면 반영 항목에 상계 표시를 남깁니다.

직불합의나 직접지급사유가 있더라도 실제 지급 전 금액을 기지급액으로 빼지 말고, 지급 뒤에는 선급금 충당액·자재 인수액과 겹치는지 확인합니다.

최종 정산표는 금액마다 계약·현장·지급 증거를 붙입니다

정산표에는 계약 공종·변경계약 번호, 기준일 기성수량, 계약 또는 감정 단가를 씁니다. 그 뒤 선급금, 기지급 기성금, 직불액, 인수 자재대금, 유보금과 손해공제를 별도 열로 둡니다. 각 숫자 옆에 세금계산서·계좌내역·기성검사·사진 번호를 적으면 추정액과 입증액이 드러납니다.

해지 원인은 손해배상과 지체상금에 영향을 주지만 발주자가 이용하는 완성분의 보수와는 별개입니다. 부당한 종료라면 기대이익·철수비, 수급인 채무불이행이면 대체시공 증가비·하자손해가 문제 됩니다. 기성대금 장부와 귀책손해 장부를 나눈 뒤 상계 의사표시와 지급기일을 반영합니다.

정산합의서를 쓸 때는 ‘상호 민형사상 이의 없음’만 적지 말고 기준일, 기성률, 각 공제항목, 부가가치세, 자재·장비 인수, 하자담보의 존속 범위를 명시합니다. 유보금 반환 조건과 세금계산서 발행 주체도 정해야 지급 뒤 회계분쟁을 피할 수 있습니다. 합의되지 않은 항목은 유보 사유와 산정 방식을 별지에 남깁니다.

현장 변경 전 감정신청 여부를 결정하는 기준

대체시공이 시작되면 기존 기성량과 하자 원인을 되살리기 어렵습니다. 양측 공동조사가 실패하고 금액 차이가 크다면 증거보전이나 본안 감정을 서둘러야 합니다. 설계도서·내역서·변경지시·공정사진·드론영상·자재검수표를 감정인에게 같은 버전으로 주고, 잔여공사와 하자보수의 범위를 별도 질문으로 나누는 것이 좋습니다.

공사 중단 뒤의 잔액은 기성률만 곱해 얻는 한 줄의 숫자가 아닙니다. 해지일 현장 재고를 확정하고 기성가액을 산출한 다음 선급금과 기지급액을 충당하고, 마지막에 입증된 하자·지체 손해를 반영해야 합니다.

현장 물품과 금전을 한 표에 섞으면 귀속과 대금이 중복됩니다. 자재·장비 인수표와 공사대금 정산표를 따로 작성해 증거번호로 연결해야 합니다.