공사대금 지급청구 전 정리할 기성고와 추가공사

공사를 마쳤는데도 발주자가 하자나 추가공사 합의가 없었다는 이유로 잔금을 지급하지 않는 경우가 있습니다. 반대로 공사가 완성되지 않았거나 계약 범위를 벗어난 비용까지 청구했다는 다툼도 생깁니다.

공사대금 지급청구는 도급계약의 범위, 실제 완성한 공사, 지급시기와 미지급 잔액을 순서대로 증명해야 합니다. 견적서 한 장보다 변경 지시와 현장 진행을 보여 주는 자료가 중요합니다.

공사 완성과 대금 지급시기

민법 제664조의 도급은 수급인이 일을 완성하고 도급인이 그 결과에 보수를 지급하는 계약입니다. 별도 약정이 없다면 보수는 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하는 것이 원칙입니다. 기성금·중도금 일정이 있다면 계약서와 실제 검수·인도일을 함께 확인하세요.

입증 대상	주요 자료
계약 범위	계약서, 견적서, 도면·시방서
공사 진행	작업일지, 현장사진, 자재·인력 내역
완성·인도	검수서, 입주·사용, 인수 메시지
미지급액	세금계산서, 기성금 수령과 공제내역

추가공사는 무엇으로 증명할까요?

계약 뒤 설계나 자재가 바뀌었다면 누가 변경을 요청했고 금액 또는 산정기준에 합의했는지 확인해야 합니다. 구두 지시만 있었더라도 메신저, 변경도면, 현장회의록, 추가 자재 발주와 작업사진을 연결하면 추가공사 사실과 범위를 설명할 수 있습니다.

담당자의 지시가 발주자를 구속할까요?

현장소장이나 직원에게 변경 권한이 있었는지, 발주자가 작업을 알고도 결과를 인수했는지에 따라 판단이 달라집니다. 지시자의 직책만 보지 말고 이전 변경계약 관행과 결재·정산 구조도 함께 확인하세요.

• 원계약과 변경 후 도면·견적의 차이
• 추가작업 요청자와 요청 시점
• 추가 자재·인건비와 실제 시공내역
• 완성 뒤 검수·사용과 이의 제기 내용

하자 공제와 미지급 대금의 계산

도급인은 하자보수비나 지체상금 등을 주장하며 공사대금과 상계할 수 있습니다. 하자의 존재와 원인, 보수 범위가 확인되지 않은 견적만으로 전액 공제되는 것은 아닙니다. 공사대금 원금, 받은 기성금, 합의된 공제, 다투는 하자비를 표로 나눠 계산하세요.

하자보수 요청을 무시한 기록은 대금청구에도 불리할 수 있습니다. 보수 가능 여부와 일정에 답하고, 책임을 다투는 부분은 현장사진과 감정 필요성을 구분해 회신하는 편이 안전합니다.

청구 전에 보전처분도 검토하세요

발주자의 예금·부동산이나 원도급자에 대한 공사대금 채권을 가압류할 필요가 있는지 검토할 수 있습니다. 하도급대금 직접청구는 법정 요건이 별도로 있으므로 단순히 발주자에게 공사 결과가 귀속됐다는 이유만으로 바로 청구할 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.

소송 전에는 계약 상대방과 사업자 명칭, 세금계산서 수취인, 입금 주체가 일치하는지 확인하세요. 법인과 대표자 개인 또는 원도급자와 발주자를 혼동하면 승소해도 집행이 어려워질 수 있습니다.

공사대금은 원계약, 추가공사, 하자 공제를 나눠 계산해야 합니다. 변경 지시와 실제 시공, 완성·인도를 현장자료로 연결하고 정확한 계약 상대방과 재산 상태를 확인하세요.